Nos encontramos, en la actualidad, con un importante paradigma: la falta de oferta de vivienda, tanto libre como protegida, en contraposición con una demanda en constante crecimiento, tanto en régimen de propiedad como en régimen de alquiler, motiva la declaración en Canarias de emergencia habitacional.
Son diversos los factores que nos han llevado a esta situación. Entre ellos podemos destacar la crisis inmobiliaria de 2008 y años siguientes, que frenó la oferta de vivienda, la existencia de viviendas libres desocupadas, y las consecuencias que ha traído para el mercado el alquiler de las viviendas vacacionales.
Como consecuencia de ello, Canarias ha aprobado recientemente una nueva norma para combatir esta emergencia habitacional, el DECRETO ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda. En el artículo 1 de esta norma se establece que la misma “tiene por objeto establecer medidas extraordinarias y urgentes para aumentar la oferta de suelo y de edificaciones con destino a vivienda en las Islas Canarias, así como adecuar la regulación de las viviendas protegidas para agilizar su construcción, con el fin de contribuir a la efectividad del derecho de todas las personas a una vivienda digna y adecuada”.
Cabe apuntar que la situación de emergencia habitacional y, como consecuencia, la aplicación de una normativa que atienda esta situación, ya es una realidad para otras comunidades autónomas de España, no solo para Canarias. De hecho, se han aprobado normas en este sentido, por ejemplo, para Madrid, Cataluña, o Valencia en los últimos años, y en parte, la nueva norma canaria ha adoptado propuestas ya planteadas en otros territorios.
De forma resumida, y sin entrar en detalles que podrán consultarse en la propia norma, las propuestas que contempla el Decreto ley están estructuradas en dos grupos de medidas:
Grupo A. Medidas para incrementar la disponibilidad de suelo y la utilización de edificaciones con destino a vivienda.
Con respecto a incrementar la disponibilidad de suelo para vivienda, la norma integra las siguientes medidas:
a) El uso de suelo dotacional público para la construcción de viviendas protegidas de promoción pública.
b) El uso de suelo de equipamientos para la construcción de viviendas protegidas.
c) La ejecución directa con destino a vivienda protegida de sistemas generales adscritos a unidades de actuación.
d) El derecho de superficie/concesión sobre bienes patrimoniales públicos.
e) La compatibilidad del uso residencial y del turístico en suelos sin desarrollar.
f) El cambio de uso de parcelas a residencial.
g) La recuperación de suelo urbanizable residencial que se encontraba previsto como tal en instrumentos de ordenación no adaptados.
Con respecto a favorecer la utilización de edificaciones existentes con destino a vivienda, la nueva norma incorpora las siguientes medidas:
a) La recalificación de locales y de edificios completos cambiando su uso actual al de vivienda.
b) El incremento de edificabilidad de edificaciones existentes destinadas a vivienda.
c) La división de viviendas existentes para generar, en el espacio por ellas ocupado, nuevas viviendas más adecuadas a las necesidades actuales.
d) La rehabilitación de urbanizaciones y edificaciones no terminadas, permitiendo que puedan finalizarse.
e) El reconocimiento del derecho de adquisición preferente de la Administración en
el supuesto de transmisión de edificaciones cuando en ellas exista una o más viviendas en régimen de alquiler.
Grupo B. Medidas para promover, impulsar y facilitar la construcción de viviendas protegidas.
Para ello, el Decreto ley apuesta por la aplicación directa y simplificación procedimental. Así, reconoce lo siguiente:
a) La admisión de la cesión de suelo municipal en favor del Instituto Canario de la Vivienda con unos requerimientos mínimos que viabilicen la más rápida construcción.
b) La calificación como proyectos de obras públicas de interés general de la construcción de viviendas de promoción pública, con efecto de prevalencia sobre las determinaciones del planeamiento disconformes.
c) La no aplicación de evaluación ambiental por razones excepcionales para las medidas recogidas en la presente disposición.
d) La declaración de urgencia a los efectos de reducir los plazos en el cumplimiento de trámites y procedimientos administrativos.
e) La declaración de utilidad pública e interés social de los proyectos de construcción de viviendas de promoción pública a efectos expropiatorios.
f) La posibilidad de la contratación conjunta del proyecto y la obra para una mayor agilidad administrativa.
g) El reconocimiento de la iniciativa privada sobre los suelos de titularidad pública para la construcción de viviendas de promoción pública, articulando un derecho de consulta.
Con todo, el conjunto de medidas que contempla el Decreto ley supone modificaciones importantes en materia de vivienda de la regulación que conocíamos hasta hoy; sin duda, una apuesta muy significativa por la lucha contra la emergencia habitacional de nuestro archipiélago.
En cualquier caso, y tal como apuntó el coordinador del equipo redactor del Decreto ley, el Catedrático de Universidad Francisco José Villar Rojas, en el encuentro que el Gobierno de Canarias mantuvo el pasado viernes 8 de marzo en Las Palmas de Gran Canaria para dar a conocer la norma y abordar su aplicación (encuentro en el que nuestro equipo estuvo presente con la representación de nuestro director, Raúl Falcón), serán los ayuntamientos los que tendrán que determinar cómo aplicarán partes concretas de la norma: si de forma total o parcial, o si exceptúan su aplicación por ámbitos o zonas.
Por último, es importante destacar un determinado carácter experimental de la norma, y así se recoge en la misma cuando se reconoce que “su aplicación práctica pondrá de manifiesto si son viables o si es preciso adaptarlas o introducir otras”. Dada la importante trascendencia de los aspectos que se regulan en este Decreto ley, no carente de incertidumbre, cabe esperar que, muy probablemente, veremos en el futuro adaptaciones de la norma para corregir los posibles efectos negativos de la misma.
